Nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej, aby rozliczać podatek dochodowy z tytułu wynajmu mieszkania czy lokalu użytkowego. Na gruncie podatku PIT przychody te – jako przychody z najmu – stanowią odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Taka kwalifikacja w PIT nie oznacza automatycznie, że na gruncie VAT także nie zostaniemy potraktowani jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. W takim wypadku możemy mieć obowiązek zarejestrować się na VAT i rozliczać podatek.

Najem prywatny nieruchomości a działalność gospodarcza dla celów PIT

Z konstrukcji podatku dochodowego PIT wynika, że sposób opodatkowania dochodów jest uzależniony od ich kwalifikacji do jednego ze źródeł przychodów. W ramach katalogu źródeł mamy między innymi przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jako odrębne źródło przychodów ustawa wymienia także najem, podnajem i dzierżawę.

Przychody z najmu są kwalifikowane do źródła „najmu”, o ile nie dotyczy on składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z kolei, mówiąc o działalności gospodarczej w kontekście PIT nie zawężamy tego pojęcia do działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG. Należy go wiązać z definicją działalności gospodarczej funkcjonującą na gruncie Ustawy PIT.

Określone czynności stanowią zatem działalność gospodarczą w świetle PIT, jeżeli działalność nosi cechy wymienione w definicji i na tę ocenę nie ma wpływu fakt formalnego wpisu działalności do rejestru przedsiębiorców.

W świetle przepisów Ustawy PIT, działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów.

Najem a działalność gospodarcza w PIT

Po analizie definicji działalności gospodarczej w PIT można dojść do przekonania, że przecież najem jest w zasadzie działalnością, która:

  1. ma cel zarobkowy,
  2. polega na wykorzystywaniu rzeczy (nieruchomości, np. lokalu mieszkalnego),
  3. ma charakter ciągły (taka jest natura najmu),
  4. wymaga pewnego stopnia zorganizowania,
  5. najczęściej prowadzona jest we własnym imieniu przez właściciela nieruchomości.

Jednocześnie, ustawodawca w zakresie źródeł przychodów poza działalnością gospodarczą wyodrębnia „najem” i przewiduje dla niego odrębne zasady opodatkowania. Istnieje zatem „inne źródło przychodów” poza działalnością gospodarczą, do którego można przychody z najmu zaliczyć.

Co zatem decyduje o zaliczeniu przychodów z najmu do źródła najmu lub do źródła dot. działalności gospodarczej? Czy istnieje jakaś liczba wynajmowanych nieruchomości, po przekroczeniu której przychody z najmu należy rozliczać w ramach działalności gospodarczej? Albo limit przychodów?

Opodatkowanie PIT przychodów z najmu – jakie źródło przychodów?

Aktualnie przyjmuje się, że to podatnik swoimi działaniami sam decyduje, do którego źródła przypisać uzyskiwane przychody z najmu. Zależy to od tego, czy wprowadził dany składnik majątku do zasobów swojego przedsiębiorstwa, czy traktuje nieruchomość jako element majątku „osobistego”.

Jeżeli osoba fizyczna – podatnik wynajmowaną nieruchomość uznaje za element swojego majątku osobistego (co wyraża się np. w tym, że nie amortyzuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, nie rozpoznaje wydatków na te nieruchomości w kosztach działalności), to niezależnie od liczby posiadanych i wynajmowanych nieruchomości przychody z najmu są kwalifikowane do źródła przychodów z najmu w PIT.

Jeżeli natomiast osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą i nieruchomość została włączona przez podatnika do prowadzonego przedsiębiorstwa (np. stanowi środek trwały ujęty w ewidencji), wówczas przychody z takiego najmu należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Powyższe stanowisko zajął niedawno NSA w uchwale z 24.05.2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21).

Najem nieruchomości stanowiącej majątek „prywatny” podatnika, niezwiązany z działalnością gospodarczą zwykło się określać mianem „najmu prywatnego”.

Najem prywatny nieruchomości a działalność gospodarcza w VAT

Jak wskazano powyżej, niestety w polskim systemie prawa podatkowego na potrzeby różnych podatków ustawodawca posługuje się różnymi definicjami działalności gospodarczej. W związku z tym może wystąpić sytuacja, że na gruncie PIT przychody z najmu nie będą traktowane jako związane z działalnością gospodarczą, natomiast będą jako takie traktowane na gruncie VAT.

Zakres definicji działalności gospodarczej na potrzeby VAT jest zasadniczo szerszy niż tej funkcjonującej na potrzeby PIT. Co więcej, przepisy dot. VAT w definicji działalności gospodarczej nie traktują najmu w szczególny sposób.

W efekcie, najem co do zasady traktujemy jako działalność gospodarcza na gruncie VAT, ponieważ nosi jej wszystkie cechy (zarobkowy cel, stałość, ciągłość, pewien stopień zorganizowania itd.). Nie oznacza to jednak automatycznie, że każdy wynajmujący musi rozliczać VAT od najmu.

Najem prywatny a zwolnienie z VAT

W przypadku VAT zasadą jest, że dopiero przekroczenie przez podatnika pewnego poziomu sprzedaży skutkuje obowiązkiem rejestracji i faktycznego rozliczania podatku. Oczywiście istnieją od tego pewne wyjątki. Dopóki sprzedaż za poprzedni rok podatkowy nie przekracza progu 200 000 zł, podatnik korzysta ze zwolnienia „podmiotowego”. Jeśli rozpoczęto działalność w trakcie roku, wówczas ww. limit ulega proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Nie każdy może korzystać z ww. zwolnienia. Niektóre rodzaje czynności są wyłączone ze zwolnienia, np. sprzedaż samochodów, części samochodowych, czy usługi prawnicze. Ustawa nie wyłącza jednak ze zwolnienia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. Dlatego też zwolnienie podmiotowe – do wysokości limitu sprzedaży – co do zasady można stosować do wynajmu nieruchomości.

Co więcej, w odniesieniu do najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części wyłącznie na cele mieszkaniowe ustawodawca przewidział zwolnienie z VAT o charakterze przedmiotowym. Zwolnienie to obowiązuje niezależnie od wysokości osiąganych przychodów z najmu. W efekcie, najem prywatny mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe zasadniczo nie skutkuje obowiązkiem zarejestrowania do VAT i rozliczania podatku.

Inaczej jest w przypadku wynajmu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym (np. lokali użytkowych) lub nieruchomości o charakterze mieszkalnym, wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe (np. wynajem mieszkania, w którym najemca urządza biuro swojej firmy). W takich przypadkach podatnik może skorzystać tylko z ww. zwolnienia podmiotowego (roczny limit sprzedaży – 200.000 zł). Jeżeli podatnik przekroczy ten limit w trakcie roku podatkowego, wówczas będzie miał obowiązek:

  1. złożyć zgłoszenie rejestracyjne (VAT-R),
  2. zaprowadzić ewidencję na potrzeby VAT oraz
  3. rozpocząć rozliczanie podatku.

Kto musi zwrócić uwagę na VAT przy najmie prywatnym?

Obowiązków w VAT zasadniczo nie będą mieć osoby, które w ramach najmu prywatnego wynajmują nieruchomości mieszkalne (mieszkania, domy) na cele wyłącznie mieszkaniowe. Tego rodzaju czynności są zwolnione z VAT niezależnie od wartości sprzedaży. Dlatego też wynajmujący nie musi się rejestrować jako podatnik VAT, nie ma też żadnych obowiązków związanych z rozliczaniem VAT.

Na obowiązki w VAT powinni zwrócić uwagę przede wszystkim podatnicy, którzy nie mają prawa do zastosowania tzw. zwolnienia przedmiotowego z uwagi na:

  1. charakter wynajmowanych prywatnych nieruchomości (nieruchomości niemieszkalne, np. lokale użytkowe, garaże) lub
  2. ich przeznaczenie (cele niemieszkalne, np. biuro firmy, magazyn firmy)

Tego rodzaju podatnicy muszą pamiętać o limicie sprzedaży, w ramach którego mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Po jego przekroczeniu mogą bowiem narazić się na negatywne skutki opóźnień związanych z rejestracją do VAT, zadeklarowaniem i płatnością podatku.

Wpis gościnny – autorką publikacji jest Katarzyna Schmidt, doradca podatkowy, ekspertka w obszarze bieżącej obsługi podatkowej przedsiębiorstw, szkoleniowiec. Prowadzi własną kancelarię podatkową (więcej: www.katarzynaschmidt.pl).